Договор аренды гк рф 2017

Аренда помещения в торговом центре: престижно или рискованно? Возможность в течение длительного времени арендовать имущество для многих компаний является подчас ключевым фактором ведения успешной экономической деятельности. Законодатель позаботился о том, чтобы защитить интересы арендаторов от злоупотреблений со стороны собственников имущества, прописав в законе преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Органы власти Статья 606. Договор аренды "Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая " от 26. Договор аренды По договору аренды имущественного найма арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Статья 607. Объекты аренды Комментарий к ст. Абзац первый коммент.

Статья 610. Срок договора аренды

Аренда помещения в торговом центре: престижно или рискованно? Возможность в течение длительного времени арендовать имущество для многих компаний является подчас ключевым фактором ведения успешной экономической деятельности.

Законодатель позаботился о том, чтобы защитить интересы арендаторов от злоупотреблений со стороны собственников имущества, прописав в законе преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В то же время, чтобы успешно реализовать это право, важно учитывать ряд нюансов. Подробнее о них — в материале. Праву арендатора на заключение договора аренды на новый срок преимущественно перед другими лицами посвящена ст. Цитируем документ Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Пункт 1 ст. Судебная практика исходит из того, что преимущественное право предоставлено законодателем только арендатору по договору — ни субарендатор см.

Хотя преимущественное право арендатора является своего рода гарантией продолжения арендных отношений, возможность его реализации все же зависит от воли арендодателя, поскольку продление договора в этом случае, по сути, является заключением нового договора п. В силу принципа свободы договора п. С другой стороны, применительно к аренде публичного имущества, в случае получения отказа арендодателя продлить договор аренды арендатор должен доказать отсутствие намерения арендодателя распорядиться имуществом иным способом подп.

Для успешной реализации своего преимущественного права арендатором в практике признается необходимым существование следующих предпосылок см. Вместе с тем некоторые выработанные судами подходы заслуживают отдельного внимания. Указанный подход также закреплен в п. Данный принцип нашел также законодательное закрепление в п. В настоящее время суды строго придерживаются обозначенной позиции, отождествляя отсутствие государственной регистрации договора аренды с отсутствием у арендатора преимущественного права см.

Письменное уведомление следует направить арендодателю до прекращения предыдущего договора аренды и в срок, предусмотренный таким договором Срок для волеизъявления арендатора о своем желании воспользоваться преимущественным правом законодательно не установлен: стороны могут предусмотреть его своим соглашением.

В случае отсутствия такого соглашения будет применяться правило о разумном сроке. Важно, чтобы уведомление арендодателя состоялось до окончания срока действия договора аренды см. Помимо срока, стороны могут предусмотреть в договоре порядок уведомления арендатором арендодателя о желании заключить договор на новый срок. Своевременное и соответствующее условиям договора аренды выражение арендатором намерения продолжить арендные отношения позволит арендатору сохранить преимущественное право в течение года до момента заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора см.

Следовательно, уведомление, направленное арендатором после прекращения договора, не будет принято во внимание см. Суды придерживаются позиции, что обязанность арендатора уведомить арендодателя о желании реализовать преимущественное право до окончания договора аренды не зависит от факта направления арендодателем уведомления об отказе от возобновления арендных отношений см.

Следует отметить, что арендатор, согласившийся на расторжение договора с арендодателем, утрачивает преимущественное право аренды, поскольку гражданское законодательство не предусматривает сохранение преимущественного права арендатора в случае расторжения договора аренды см. Вместе с тем заключение договора аренды с арендатором, выразившим желание участвовать в аукционе на право заключения договора аренды публичного имущества, затем отозвавшим свою заявку и проинформировавшим арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом аренды, правомерно.

Так, например, в одном деле об оспаривании решения УФАС по г. Москве суд указал на отсутствие нарушения законодательства о конкуренции, поскольку арендатор, отозвавший заявку на участие в аукционе, заявил о наличии преимущественного права аренды до признания победителя аукциона и заключения с ним договора аренды см. С другой стороны, пассивное поведение арендатора и неучастие в аукционе наряду с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору аренды может быть расценено судом как злоупотребление правом по ст.

В любом случае намерение арендатора воспользоваться своим преимущественным правом должно быть явно выраженным. Например, в одном из дел суд пришел к выводу, что факт подачи арендатором заявления на оценку арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, не является безусловным доказательством намерения арендатора продолжить арендные правоотношения на новый срок см.

Надлежащее исполнение арендатором своих обязательств в течение срока действия договора Следующее необходимое условие для реализации преимущественного права арендатора состоит в надлежащем исполнении своих обязанностей по договору аренды: по внесению арендной платы и исполнению иных условий договора, например обязанностей по целевому использованию имущества см. Напомним, что аналогичное содержащемуся в п. Цитируем документ По истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в ч.

Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. Соответственно, рассматривая споры, связанные с реализацией преимущественного права аренды публичного имущества, суды признают, что арендатор, исполнявший свои обязанности ненадлежащим образом, не имеет такого преимущественного права см.

Намерение арендодателя сдавать имущество в аренду Поскольку у арендодателя отсутствует безусловная обязанность сдавать имущество в аренду, принципиальное значение для применения п. Возможность пролонгирования арендных правоотношений может быть реализована только в случае отсутствия возражения сторон договора см. Ответ на вопрос, что считать согласием арендодателя на продолжение арендных правоотношений, на практике не вызывает особых затруднений.

Например, понятно, что получение арендной платы само по себе не может свидетельствовать о наличии воли арендодателя на продолжение арендных отношений, так как пользование чужим имуществом является платным см. В отношении публичного имущества реализация арендатором своего преимущественного права регулируется нормами специального законодательства, в том числе устанавливающего предельный срок аренды.

Например, в отношении аренды земельных участков действует норма, согласно которой арендатор в принципе не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов п.

Другим примером существующих исключений реализации преимущественного права арендатора является намерение арендодателя распорядиться имуществом иным способом п. Применительно к данному положению закона суды придерживаются позиции, что такое решение может быть принято и после момента обращения арендатора с заявлением о перезаключении договора на новый срок см. Следует также отметить, что реализовать преимущественное право, минуя конкурентные процедуры, арендатор может только однократно см.

Пример из практики Общество обратилось в арбитражный суд с иском к ФГУП об обязании заключить на новый срок — до 02. Решением арбитражного суда от 26. Постановлением апелляционного суда от 16. В кассационной жалобе общество просило отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение первой инстанции.

Помимо прочих доводов, общество выражало несогласие с выводами суда апелляционной инстанции о реализации арендатором права на продление срока аренды при подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 24. Суд кассационной инстанции отклонил доводы общества и указал, что ч. В итоге, поскольку договор аренды от 11. Постановление АС Северо-Западного округа от 19. Дальнейшему развитию судебной практики в части реализации арендатором публичного имущества преимущественного права аренды послужит применение новой редакции ст.

Законодатель изменил правила продления договоров аренды публичного имущества. Теперь право на продление договора аренды без проведения торгов предоставлено также арендаторам по договорам аренды, заключенным до 02. Причем порядок заключения договора аренды на торгах или нет не имеет значения.

Рассматривая требования арендаторов, суды исходят из необходимости существования совокупности всех вышеперечисленных предпосылок. И отсутствие хотя бы одной из них лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Гражданский кодекс РФ Глава 27 ПОНЯТИЕ И УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный Определение Верховного Суда РФ от N ЭС по делу N. В соответствии с пунктом 3 статьи ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить.

В каком случае договор аренды признается незаключенным? В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Существенным условием договора аренды является его предмет. Таким образом, если не будет четко идентифицирован предмет аренды передаваемый в аренду объект , то такой договор не может быть признан заключенным. Предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование или только пользование предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. Если речь идет об аренде целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, то в этом случае достаточно указания на его адрес и площадь. Если предметом аренды становится часть здания например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т. В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений.

В то же время стороны не вправе оспаривать договор, если они его исполняют п.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно. Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале. При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

Статья 606. Договор аренды

Гражданское право Договор аренды нежилого помещения заключен в 2015 году. В 2017 году произошла смена собственника, о чем арендатору стало известно лишь в 2018 году. Арендатор потребовал заключения соглашения о замене стороны по договору аренды. В ответ получено допсоглашение, подписанное прежним собственником, о расторжении договора аренды. Все это время, за исключением последнего истекшего месяца аренды июль 2018 года , арендатор перечислял арендную плату прежнему собственнику. За июль 2018 года арендная плата была перечислена на депозит нотариуса для передачи новому собственнику. Может ли в настоящее время договор аренды быть расторгнут на основании дополнительного соглашения, подписанного со стороны арендодателя бывшим собственником арендуемого имущества, либо на основании соглашения, подписанного настоящим собственником? Договор аренды нежилого помещения заключен в 2015 году. В свою очередь, необходимо учитывать, что законодательство допускает полную передачу всех прав и обязанностей одной или обеих сторон, изначально заключивших договор, другим лицам. Данная процедура именуется передачей договора и к ней одновременно применяются нормы об уступке права требования и о переводе долга ст.

Вы точно человек?

В каком порядке заключается договор аренды Поделиться: 24. При этом согласно ст. С 01 января 2017 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13. Со вступлением в силу нового Закона о регистрации изменились и правила регистрации аренды части недвижимой вещи, которые регламентированы данным Законом. В соответствии со ст. К основным относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе, сведения о части объекта недвижимости. Согласно п. Основанием для государственного кадастрового учета является технический план, межевой план, подготовленные в результате проведения кадастровых работ п.

.

.

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ГК РФ ч.2)

.

Преимущественное право на заключение договора аренды: ключевые тенденции судебной практики

.

В каком порядке заключается договор аренды

.

24.08.2017 г. В каком случае договор аренды признается незаключенным?

.

Аренда нежилой недвижимости: какие правила предусматривает ГК РФ

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Важная тема. Пределы свободы договора
Похожие публикации