Купля продажа земельного участка гк рф

Энциклопедии и другие комментарии к статье 478 ГК РФ 1. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности. В случае, когда договором купли-продажи не определена комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости Новая редакция Ст. По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество статья 130. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия статьи 559 - 566. Комментарий к Ст. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет - недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия см.

22. Договор купли-продажи земельных участков

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав Из-за того что недвижимость в российском праве исторически понималась весьма своеобразно, в современном правоприменении в России появились конструкции, которые не встречаются ни в одном правопорядке мира.

Противоречия в законодательстве, половинчатость и неоднозначность регулирования, неоднозначная судебная практика могут поставить и ставят в тупик добросовестных участников оборота недвижимости. Наиболее интересные тезисы данного мероприятия читайте в материале. Ввиду того что в России на протяжении всей ее истории отношение к собственности что в советские времена, что в дореволюционные отличалось своеобразием, в российском правоприменении складываются порой совершенно абсурдные ситуации.

Например, когда части здания, бетонные заборы, асфальтовые площадки признавались самостоятельными объектами недвижимости. Евгений Суханов, д. Ломоносова, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, вспомнил, как Минэкономразвития России в свое время разрабатывало законопроект о введении в гражданско-правовой оборот асфальтированных площадок и частей здания.

Совету по кодификации, казалось бы, удалось его заблокировать, но те же самые пресловутые машино-места все-таки получили закрепление в законодательстве. А от советского времени нам в наследство остался другой замечательный объект, которого нигде в мире нет — объект незавершенного строительства. Кроме того, нигде в мире нет разделения на отдельные объекты земельного участка и возведенного на нем здания, а в России есть. Отчего такое небрежение к столь важному институту?

Все дело в том, какие цели преследует государство, регулируя этот рынок. Недвижимость, напомнил Е. Суханов, понятие юридическое. И особенность этого юридического режима, его существо состоит в необходимости публичной регистрации объектов недвижимости. Смысл регистрации в нашей стране — не содействие обороту, а фискальный интерес: чем больше в этом реестре будет записано владельцев земельных участков, тем больше субъектов налогообложения.

Как мы к этому пришли? В первом варианте Гражданского кодекса РФ предполагалось, что реестр будет вести Министерство юстиции. Был создан институт регистраторов прав. Но возобладали интересы Минэкономразвития России а у него одна из превалирующих идей — развитие в стране частной инициативы , и потому кадастровый учет отдали в частные руки. Теперь кадастровые инженеры оказывают услуги. Если кадастровый инженер оказывает вам возмездную услугу, то это подразумевает оформление соответствующих отношений.

А далее — свобода договора: как договоримся, так он свои обязанности и выполнит. Именно от этого, считает профессор Суханов, у нас такой большой процент недостоверных сведений, занесенных в реестр. Отсюда вытекают и особенности сделок с недвижимостью, ведь понятно, что сделки связаны, прежде всего, с регистрацией. Конечно, при регистрации — недвижимости ли, сделок ли — всегда образуется некоторый разрыв во времени между заключением договора и собственно регистрацией. Разрыв этот может составлять и несколько дней, и несколько месяцев.

И это порождает проблему: кто является собственником недвижимости в этот период? В силу ст. Отчуждатель остается собственником до момента регистрации перехода права. То есть если он будет банкротом, то его кредиторы на это имущество наложат арест, потом продадут его с торгов, даже если в здании уже живут.

И наоборот, кредиторы приобретателя не могут обратить взыскание на имущество приобретателя до тех пор, пока право не зарегистрировано. А отчуждатель вроде бы остается собственником, однако распорядиться собственностью уже не может, потому что его связывает договор с приобретателем. Это, кстати говоря, серьезная проблема, которая не является редкостью и для развитых правопорядков. В Германии, к примеру, даже придумали специальную конструкцию — ожидаемое право, причем она в судебной практике родилась, и ни в одном из германских законов ее не найти.

Далеко не все сделки можно совершать с недвижимостью. Так, в свое время ВАС РФ справедливо разъяснил, что договоры комиссии не могут своим объектом иметь недвижимость. Инвестиционная аренда, по мнению Е.

Суханова, — это не что иное, как коррупционная схема. Аренда ведь предполагает возврат арендованной вещи по окончании ее использования. Аренда у нас, как правило, краткосрочная, успеешь разве что котлован вырыть да стены возвести.

А за продлением аренды надо идти к публичному собственнику, то есть к чиновнику, и договариваться об условиях продления. О чем арендатор и арендодатель в результате договорятся — разговор отдельный.

Российские участники отношений находятся в большом недоумении, к большому сожалению, потому что теоретические достижения частного права, достигнутые человечеством, в РФ из-за некоторых аспектов деятельности законодательной и исполнительной власти не разделяются российским же правоприменением, а суды, к сожалению, единообразного подхода к вопросу о том, что такое недвижимая вещь, не демонстрируют. Все это накладывает отпечаток на коммерческий оборот недвижимости, придавая ей свой, особенный, российский колорит.

Особый товар — отдельный вид договоров Василий Витрянский, д. Выделена она была именно в силу особенностей товара, ибо товар здесь — объект недвижимости — нестабильный, меняющийся начиная с 2004 г. Беда в том, что законодатель, когда вводит в правовое поле новый объект недвижимости, не дает никакого дополнительного регулирования.

На сегодняшний день, с учетом всех изменений, внесенных в перечень объектов недвижимости, правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ в полном объеме применяются и охватывают договоры купли-продажи зданий и сооружений. По помещениям мы не можем применять ст. Рассмотрим особенности и практику применения специальных правил. Первой особенностью являются требования к форме сделки — не простая письменная форма, а строгая.

Статья 550 ГК РФ говорит о том, что договор может быть заключен только в виде единого документа за подписью продавца и покупателя. То есть заключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т. Последствие несоблюдения данных требований — признание сделки недействительной. Вторая особенность — необходимость госрегистрации применительно именно к договору продажи недвижимости.

Изначально, в первой редакции ст. Теперь же п. Пункт 3 этой же статьи говорит, что, если одна из сторон уклоняется от действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, суд вправе по требованию другой стороны, а также по требованию судебных приставов-исполнителей вынести решение о госрегистрации. Между этими двумя пунктами есть некоторое противоречие, и хорошо бы, если бы его разрешили соответствующие разъяснения высшей судебной инстанции, но их пока нет.

Земля и строения — одна судьба, разные подходы Наиболее актуальный на сегодня вопрос, считает В. Витрянский, судьба земельных участков при продаже зданий, строений, сооружений. Это практика применения ст. В ней есть общее, генеральное, положение, согласно которому при продаже объектов недвижимости покупателю переходят права на земельный участок. И есть два конкретных положения для двух конкретных ситуаций.

Ситуация первая: когда продавец — собственник продаваемой недвижимости одновременно является и собственником земельного участка. На этот случай действующее сегодня правило такое: одновременно по договору продажи объекта недвижимости продавец должен передать покупателю право собственности на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Эта норма действует с июня 2007 г. В прежней редакции речь шла о том, что стороны договора могли определить, на каком праве к покупателю переходит право на земельный участок. И была общая презумпция: если стороны не определили, на каком праве передается земельный участок, тогда вместе с правом собственности на здание переходило и право собственности на землю. И речь шла не о земельном участке вообще, а о части земельного участка.

Все понимали, что часть земельного участка, занятая строением, не может быть ни самостоятельным объектом сделок, ни самостоятельным объектом прав. Но в судебной практике этот вопрос оставался, в общем-то, чисто техническим. Покупатель — заинтересованное лицо, и если ему передается право на часть земельного участка а участку уготована участь права следования за продаваемым объектом недвижимости , в случае необходимости покупатель же и будет добиваться в землеустроительных органах работ по определению границ, межеванию и т.

И старая редакция объективно работала в пользу оборота, поскольку никоим образом не сдерживала продавца. Сегодня же заботы об оформлении участка полностью лежат на продавце. То есть на сегодняшний день собственник должен сначала сформировать участок и только затем заключать договор купли-продажи, и по этому договору он должен, плюс ко всему, передать покупателю право собственности на сформированный земельный участок.

Существенные условия сделок с недвижимостью Говоря об особенностях договоров купли-продажи, надо обратить внимание на два существенных условия: о предмете договора и о цене договора. Что касается условий о предмете договора ст.

Статья эта требует, чтобы договор содержал условия, позволяющие индивидуализировать не только саму продаваемую недвижимость, но и земельный участок, на котором она расположена, либо место этой недвижимости в соотношении с местоположением других объектов недвижимости. И если какой-то объект недвижимости не имел четкого адреса, то мы полагали, что необходимо обязательно приложение к договору с планом земельного участка, с указанием расположенного объекта недвижимости, и все это должно было заверяться землеустроительными органами.

Сама ст. Иными словами — по поводу будущей недвижимости. В постановлении ВАС РФ допустил продажу будущей недвижимости, поэтому жесткие требования никак не могли оставаться в правоприменении. В документе было сказано, что если в договоре не указаны индивидуализирующие признаки недвижимости, но в приемо-передаточном акте они есть, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Таким образом, подход изменился коренным образом. Что касается другого существенного условия — цены договора ст. Витрянский, чтобы исключить применение ст. Ведь по общим положениям о купле-продаже договор может быть заключен и при отсутствии в тексте договора цены продаваемого товара.

Статья 485 ГК РФ говорит, что в этом случае применяется правило п. Допустить применение этого правила к договору купли-продажи недвижимости было бы неправильно.

Таким образом, цена должна быть указана в договоре купли-продажи недвижимости под угрозой признания его недействительным. Кадастровая стоимость как обоснование цены недвижимости Определяющим моментом для цены договора купли-продажи недвижимости, конечно же, является кадастровая стоимость. Примечательным в вышеуказанном постановлении является п. Эта стоимость подлежит внесению в кадастр. Теперь вспомним о специальных правилах исполнения договора купли-продажи недвижимости.

При обороте недвижимости договор исполняется, исполнение фиксируется, удостоверяется обязательным приемо-передаточным документом. Интересно, что здесь законодатель, так же как и в отношении формы договоров, устанавливает требования строгой письменной формы — исключительно единый документ за подписью продавца и покупателя.

Документ имеет колоссальное значение, особенно в ситуации, когда продавец совершает несколько сделок по продаже одного объекта недвижимости.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка

37 ЗК РФ - Продавец хочет обязать покупателя заключить договор купли-​продажи земельного участка на условиях предварительного. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой.

Следующая 22. Договор купли-продажи земельных участков Статьей 37 ЗК РФ урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК. По договору купли-продажи в соответствии со ст. Это составляет основное содержание данного договора. В соответствии со ст. Пункт 3 ст. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи купчая земельного участка. Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы ст. Принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соответствии со ст. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости здания вместе с земельным участком не всегда легко даже для специалиста определить, где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность.

Объект купли-продажи земельных участков Отчуждение участков в России проводится на основании гл. К недвижимости в понимании ст.

ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст.

Договор продажи недвижимости

Содержание договора купли-продажи недвижимости Продажа недвижимости По договору продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество п. Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом. Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, взаимным. Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданских прав Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами. Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника п. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе п.

Особенности купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков 1. Купля-продажа земельных участков регулируется ст. По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование в соответствии с регламентом использования; о разрешении на застройку данного участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование земли; иной информации, могущей оказать существенное влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка , требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок п.

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав Из-за того что недвижимость в российском праве исторически понималась весьма своеобразно, в современном правоприменении в России появились конструкции, которые не встречаются ни в одном правопорядке мира. Противоречия в законодательстве, половинчатость и неоднозначность регулирования, неоднозначная судебная практика могут поставить и ставят в тупик добросовестных участников оборота недвижимости.

.

Вы точно человек?

.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

.

Глава 30. Купля-продажа (ст.ст. 454 - 566)

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор купли продажи земельного участка
Похожие публикации